Prologis Sverige e-News Juni 2013

Bästa läsare,

Många av oss träffades på Business Arena i Göteborg nyligen – ett välbesökt fastighetsforum på Clarion Post Hotel där 680 personer medverkade i seminarier, nätverkade och delade med sig av inspiration och nya rön. Seminariet om logistikfastigheter attraherade många besökare och vi fick möjligheten att lyfta aktuella frågor.

Nästa år förväntas vi bli ännu fler och då ses vi på Svenska Mässan. Men först har vi chansen att mötas på Business Arena Stockholm den 18-19 september på Stockholm Waterfront. Prologis är med som utställare och jag hoppas vi ses där!

Inget spekulativt byggande i Norden
I Norden sker nästan inget spekulativt byggande, det finns få logistikparker och utbudet av moderna logistikfastigheter är extremt begränsat.

Allan-Laven, Erik-Barnekow
Allan-Laven, Erik-Barnekow

Det konstaterade Erik Barnekow, Colliers, när han tillsammans med kollegan Christer Holmqvist ledde det välbesökta seminariet ”Logistikfastigheter – etableringar, transaktioner och riskanalys” på Business Arena i Göteborg den 11 april.

Allan Lavén, Prologis, ingick i expertpanelen tillsammans med Joakim Hedin, Bockasjö, och Johan Eriksson, Estea (tidigare Svensk Fastighetsfond).

– Den växande E-handeln driver utvecklingen av moderna logistikfastigheter, liksom behoven hos de industriföretag som i dag har gamla, ineffektiva lokaler, framhöll Allan Lavén.

Enligt Colliers analyser så efterfrågar kundföretagen snabbt tillträde, korta avtal, 3 000 – 5 000 m2 och effektiva ytor. Företag som hyr ut modern logistikyta vill å andra sidan ha tioårskontrakt på minst 10 000 m2 yta. Väntetiden kan vara 12-18 månader.

Många nya anläggningar
I snitt byggs cirka 250 000 m2 ny logistikyta, eller elva projekt på minst 10 000 m2, per år i Sverige. Under 2012 och 2013 utvecklades 34 anläggningar sammanlagt, vilket är fler an än någonsin tidigare under en 24-månadersperiod.

Göteborg/Borås, Stockholm och Jönköping/Nässjö är de enskilda regioner där de flesta logistikfastigheter i den moderna logistikstocken är belägna. Men många moderna logistikfastigheter finns även utanför traditionella logistikorter. Ett skäl till detta är bristen på mark i anslutning till storstadsregionerna.

– Göteborg är det viktigaste logistiknavet i Sverige med tanke på import- och exportflödena via Göteborgs Hamn och fordonsindustrins kluster. Men det saknas planlagd industrimark på Hisingen i Göteborg vilket ställer till problem för oss att tillgodose behoven av nya logistikfastigheter, förklarade Allan Lavén.

Fokus på utformning och läge
Enligt Colliers bedömning så innebär det en högra risk att hyra ut stora enheter till hyresgäster utanför storstäderna, där det finns god tillgång på mark och en begränsad andrahandsmarknad. Enheter med en eller flera hyresgäster i storstäderna innebär däremot en lägre risk eftersom hyresgästen har begränsad möjlighet att flytta. Det kan också finnas en potential att höja hyrorna vid kontraktets utgång.

– Det är alltså ännu viktigare att ha fokus på fastighetens utformning och läge än att värdera hyresgästens styrka och kontraktslängd, framhöll Erik Barnekow.

Prologis slutför bildandet av joint venture med Norska Oljefonden
Prologis har nu slutfört bildandet av Prologis European Logistics Partner Sàrl, ett joint venture tillsammans med Norska Oljefonden (Norwegian Government Pension Fund Global). Parterna äger 50 procent vardera i det nya bolaget.

Jaquier Guy
Jaquier Guy

Affären offentliggjordes vid årsskiftet då Prologis meddelade att man skulle sälja 50 procent av en europeisk fastighetsportfölj till Norska Oljefonden. Den totala portföljen, som nu ingår i parternas joint venture, omfattar nästan 200 fastigheter på elva marknader. Den sammanlagda ytan uppgår till 4,5 miljoner m2. Prologis European Logistics Partner har ett eget kapital på 2,4 miljarder euro.

– Logistikfastigheter är en stabil investering och detta är en mycket bra affär för båda parter. En fördel för oss är att vi inte behöver söka ytterligare extern finansiering till projekt inom detta joint venture, säger Guy Jaquier, vd Private Capital inom Prologiskoncernen.

PwC-rapport visar att optimismen återvänder
”Andra akten: Optimismen återvänder”. Det är titeln på 2013 år upplaga av PwC:s och Urban Land Institutes europeiska rapport ”Emerging Trends in Real Estate”. Rapporten bygger på 500 intervjuer med fastighetsexperter i Europa under hösten 2012.

Robert Fonovich
Robert Fonovich

– Många intervjupersoner tycker att de väl positionerade idag. De har gått igenom stålbadet och anpassat sig till den tuffa konjunkturen. Företagsklimatet är mer positivt nu och 41 procent har förtroende för den egna affären jämfört med 22 procent 2012. Företagen gör mer med färre anställda, säger Robert Fonovich, Partner Real Estate, PwC.

Noterade bolag mest optimistiska
Företag som har tillgång till kapital kommer att bli vinnare, enligt rapporten. Noterade bolag är mest optimistiska inför framtiden eftersom de har fler möjligheter till finansiering. Bankerna är mest pessimistiska.

– Fastighetssektorn är ingen särskilt lönsam bransch för banksektorn och vi kommer att se alternativa finansieringar där fler aktörer är med, säger Robert Fonovich.

Stockholm kommer på åttonde plats i rankingen av de mest attraktiva städerna för fastighetsinvesteringar 2013. Jämfört med förra året har Stockholm tappat tre placeringar men uppfattas ändå som den mest attraktiva fastighetsmarknaden i Norden. München, Berlin, London, Istanbul, Hamburg, Paris och Zürich ligger i topp på listan. Respondenterna har sänkt betygen för nästan alla städer jämfört med året innan.
Istanbul sticker ut
– Många respondenter säger att de har Norden på sin radar när det gäller framtida investeringar i fastigheter. Men det är ganska dyrt att investera här. Istanbul sticker ut mest som investeringsprospekt, konstaterar Robert Fonovich.
Idag sker knappast några snabba klipp på fastighetsmarknaden. Enligt rapporten, så bör aktörerna var långsiktiga i sina placeringar och det är en fördel att fokusera på fastigheter som har en förädlingspotential och är belägna på stabila marknader. Intervjupersonerna spår också en fortsatt specialisering med fler nischaktörer.
Ladda ner rapporten (på engelska) här

Prologis sparar energi som kan försörja nästan 9 miljoner m2 logistikyta
Prologis har just släppt sin årliga Corporate Responsibility-rapport. Rapporten, som är den sjätte i ordningen, dokumenterar företagets aktiviteter kopplat till miljöarbete, socialt ansvarstagande, etik och bolagsstyrning.

Solenergi projekt
Solenergi projekt

Under 2012, sparade Prologis energi som skulle räcka till att försörja nästan 9 miljoner m2 av den globala fastighetsportföljen – det motsvarar energi för cirka 40 000 bostäder. Prologis har åstadkommit detta genom energieffektiva konstruktioner när nya byggnader utvecklas, uppgradering för energieffektiv drift som direkt påverkar kundernas driftskostnader och genom effekterna av företagets projekt med solpaneler på byggnadernas tak.

– Prologis fortsätter att utveckla sina branschledande program inom Corporate Responsibility, säger Steve Campbell, ansvarig för miljö, teknik och hållbarhetsprogram inom Prologis. Vi fortsätter att fokusera på att leverera den mest energieffektiva fastighetsportföljen i branschen. Dessa initiativ ger betydande miljöeffekter, reducerar kundernas driftkostnader och ökar fastighetsvärdet för investerare. Under 2012, förstärkte vi också vårt samhällsengagemang på olika ställen i världen, genom finansiellt stöd och andra insatser till ett värde av mer än 1,3 miljoner dollar.

Rapporten (på engelska) kan laddas ner här

Effektiva styrsystem
Prologis svenska fastighetsbestånd på cirka 354 000 m2 består av moderna, energisnåla byggnader med bland annat effektiva styrsystem för energiförbrukning.

– Lägre energiförbrukning är bra för miljön och våra kunders driftkostnader. Vi strävar även efter att minska energiförbrukning och koldioxidutsläpp i produktionen av nya anläggningar, genom val av alternativa material och metoder, säger Allan Lavén, regiondirektör för Prologis Norden.

Förnyelsebar energi
I Prologis rapport beskrivs bland annat aktiviteter för hållbar utveckling i olika delar av världen, insatser för energieffektivitet och företagets samhällsengagemang under 2012. Några exempel:

  • Certifiering av 3,5 miljoner m2 yta i hållbara byggnader i 11 länder
  • Färdigställande av energieffektiva förbättringar på 25 miljoner m2 yta i 50 procent av Prologis globala portfölj
  • Installation av 83 megawatt förnyelsebar energi i sex länder, där en total takyta av 1,9 miljoner m2 används för solenergiprojekt.

Gott samarbete med kundföretagen
Samarbetet mellan kunderna och Prologis fungerar väl, enligt den senaste kundundersökningen som genomförts på den svenska marknaden. De 15 respondenterna representerar alla hyresgäster, vissa finns på flera ställen, och är ansvariga för kundföretagens verksamhet på plats i Prologis tio svenska byggnader.

Gunnar Gillholm
Gunnar Gillholm

Över 80 procent av respondenterna tycker att samarbetsklimatet är bra eller mycket bra och samtliga uppger att de skulle rekommendera Prologis som hyresvärd.

– Det är andra gången vi gör undersökningen och vi är tacksamma för den input vi får. Mycket är positivt men det finns även utrymme för förbättringar. Med hjälp av våra kunders omdömen kan vi utveckla förvaltningen av våra byggnader ännu mer, säger Gunnar Gillholm, projektchef inom Prologis Norden.

Ett önskemål som kommer fram i undersökningen är att Prologis ska vara mer närvarande på plats ute i byggnaderna. Detta är något som Prologis strävar efter att utveckla.

Bra lokalisering av anläggningarna
Större delen av respondenterna anser att lokaliseringen av anläggningarna är bra eller mycket bra och över hälften tycker att anläggningarna är av god eller mycket god kvalitet.

Alla respondenter är beredda att förse Prologis med siffror på energiförbrukning, som Prologis kan rapportera in till den globala intresseorganisationen Greenprint Foundation, som arbetar för att minska energiförbrukning och koldioxidutsläpp i fastighetssektorn.

– Det uppskattar vi eftersom Prologis arbetar aktivt för en hållbar utveckling och energiförbrukningen har stor betydelse för både miljön och driftsekonomin, säger Gunnar Gillholm.

Prologis på Global 100-listan över världens mest hållbara företag
Prologis är med på listan “Global 100 Most Sustainable Corporations in the World”. Listan omfattar de 100 företagen som är bäst i världen på hållbarhet utifrån ett antal branschspecifika mätetal. Global 100 anses vara den mest trovärda rankingen av företag utifrån hållbarhet.

Steve Campbell
Steve Campbell

Prologis omfattande hållbarhetsarbete utgår från tre dimensioner: miljöanpassad förvaltning, socialt ansvarstagande och styrning. Företaget är den ledande globala leverantören av logistikyta som är certifierad enligt etablerade hållbarhetskriterier och äger mer än fyra miljoner m2 yta i fastigheter som uppfyller kraven för Green Building. Dessutom har Prologis genomfört energieffektiva förbättringar i mer än hälften av den globala fastighetsportföljen och installerat solpaneler med 83 megawatts kapacitet som en del i satsningen på förnybar energi.

Prologis fortsätter också att stödja välgörenhetsarbete genom ekonomiska bidrag från Prologis Foundation, stöd till medarbetare som är med i volontärprojekt och genom att skänka lagerutrymme till icke vinstdrivande organisationer.

– Det är mycket hedrande och ett erkännande för vårt omfattande arbete med hållbarhet och samhällsansvar inom Prologis, säger Steve Campbell, ansvarig för miljö- och hållbarhetsfrågor inom Prologis. Vi är glada över att vara med i rankingen tillsammans med en sådan respekterad grupp och vi är angelägna att fortsätta vara branschledande i dessa viktiga initiativ. Vi ser fram emot att fortsätta utveckla, äga och förvalta en global portfölj av energieffektiva byggnader som bidrar till minskad miljöpåverkan.