Den europeiska marknaden för logistikfastigheter expanderar. Efterfrågan är högre än någonsin; antalet vakanser ligger på en rekordlåg nivå; hyresnivåerna ökar allt snabbare och intresset från investerarna stiger. Den pågående tillväxten kan förklaras med ett antal positiva strukturella faktorer, såsom urbaniseringen och e-handeln. Därutöver går ekonomin på högvarv vilket eldar på efterfrågan.
Inom Prologis pågår även en stark expansion av fastighetsportföljen – omkring 2,5 miljoner kvadratmeter har tillkommit under de senaste tre åren för att möta kundernas och marknadens behov. Marknaden är överlag i mycket god form. Den som blickar framåt får fråga sig: Vart är den europeiska marknaden på väg?
‒ Det är missvisande att tala om den europeiska logistikfastighetsmarknaden, säger Dirk Sosef, chef för Prologis research and strategy i Europa. Ta vakanser till exempel; marknadsgenomsnittet i Europa är 5,2 procent, medan nivån i München tillhör de lägsta i världen på 0,4 procent. Samtidigt har vakansgraden i Paris sjunkit flera kvartal i rad, men ligger fortfarande kring 8 procent. Samma splittrade bild gäller för hyrestrender. Vissa marknader har sett en betydande tillväxt, medan andra fortfarande dras med låga hyresnivåer. Du kan titta på de främsta resultaten för Europa, men för att förstå den övergripande expansionen måste du skrapa på ytan.
Så hur skrapar vi på ytan? Först och främst måste vi beakta vilka utomstående krafter som påverkar leverantörskedjorna och logistikfastigheternas roll på marknaden. Generellt finns två grundläggande krafter som påverkar leverantörskedjorna: teknologi och kundernas förväntningar.
Källa: Prologis Research
Prologis rapportserie om trender inom leverantörskedjorna visade nyligen på att den största påverkan på leverantörskedjorna kommer från konsumentsidan. Det är här logistikaktörerna investerar och expanderar mest.
Men vad blir konsekvenserna för logistikfastighetsmarknaden? Marknaden reagerar främst på ökad logistikaktivitet nära konsumenten, vilket möts av en expansion av logistikfastigheter nära konsumtionscentra. Detta understryker betydelsen av att bebygga och underhålla marktillgångar. Mark som lämpar sig för logistikfastigheter blir allt mer sällsynt och svårare att förvärva. Ur en långsiktig investerares perspektiv innebär fokus på konsumentsidan en positiv sektoriell utveckling eftersom vi kan förvänta oss en mer varierad efterfrågan när som helst under en konjunkturcykel (även på karaktäristiskt stramare marknader), vilket är positivt för en långsiktig värdeökning.
Vidare är ett lager inte längre bara en låda. Varierad efterfrågan hos konsumenten har lett till krav på att logistikfastigheterna ska kunna hantera en stor mängd olika funktioner. En s.k. Last Touch® anläggning belägen i ett storstadsområde som London, fyller en annan funktion än ett distributionscentra i södra Nederländerna. Hållbarhet är lika viktigt för såväl hyresgäster som andra intressenter, vilket betyder att stora steg tas vad gäller energieffektivitet och förnybar elproduktion. Dessutom innebär brist på arbetskraft ett extra fokus på anställdas välbefinnande, vilket nyligen bland annat visats genom ett pilotprojekt i nederländska Tilburg.
Växter på ett pilotprojekt för WELL Building Standard™
Dessa trender påverkar hur marknaden uppträder och kan belysa vilka marknader som har en stor potential för investerare. Om vi exempelvis vet att leverantörskedjorna närmar sig konsumenten är det logiskt att se över vilka regioner som har högst konsumtion. Vi förväntar oss att dessa områden också kommer ha en högre efterfrågan på logistikfastigheter.
På liknande sätt kan vi veta att implementeringen av banbrytande teknologi i en fastighet oftast kräver en viss skala och omfattning för att vara lönsam. Den typen av verksamheter är oftast belägna i logistikkorridorer och utmärks av högkvalitativ infrastruktur, vilket medför tillgång till stora upptagningsområden och viktiga ekonomiska nätverk.
Den europeiska logistikfastighetsmarknaden är varierad och föränderlig. Under ytan finns strukturella skillnader mellan enskilda marknader, vilka samverkar med viktiga trender inom leverantörskedjorna, såsom ny teknik och förändrade förväntningar hos konsumenten. För att förstå dessa skillnader och den påverkan de har på logistikfastighetsmarknadens DNA, utvecklade vi en klassificering av fyra olika marknadstyper. Vi ser fram emot att diskutera dessa klassificeringar i en kommande artikel.
Vill du veta mer? Möt oss på EXPO REAL, Europas största fastighets- och investerarmässa. Prologis Dirk Sosef kommer moderera ett panelsamtal med rubriken” Investment Opportunities in Europe—Explore the Best Opportunities in a Diverse Investment Landscape”. Läs mer och anmäl dig här.