2017: Ett år av stigande marknadshyror

research_rent_index_180205_1-1

 

Vad är nytt i vår hyresundersökning för 2017?

  • Marknadshyrorna steg globalt nästan 7 procent, vilket är ökning gentemot 2016 då höjningen stannade på 4 procent.
  • USA hade största ökningen av alla regioner med 9 procent.
  • Ökningen accelererade även i Europa, framförallt på kontinenten.

Varför är det viktigt?

  • Prissättningen är fortsatt historiskt stark, med få tomma fastigheter vilket ger högre hyror då kunderna konkurrerar om tillgängligt utrymme.
  • Marknader med höga ingångsbarriärer, med geografiska, juridiska och andra hinder för nybyggnation har den starkaste potentialen för hyreshöjningar.
  • Kunder som planerar väl och kan agera snabbt säkrar de bästa fastigheterna.

Vad händer härnäst?

  • Hyrestillväxten förväntas fortsätta. Kunderna maximerar utnyttjandet av befintliga fastigheter och sätter större fokus på tätbefolkade områden och förtätning av industriområden när det är dags att expandera.
  • Samtidigt sker nybyggnation i återhållsam takt och kostnaden för att bygga ökar hastigt på de flesta marknader i världen.
  • Högre byggkostnader bör leda till högre hyror.

 

research_rent_index_180205_2
Note: weighted by market square footage and rents

 

Global översikt

Prologis logistikhyresindex som introducerades 2015 undersöker tillväxttrender för marknadshyrestillväxten på viktiga logistikmarknader i USA, Europa, Asien och Latinamerika. I vår unika metod fokuserar vi på marknadshyror, efter koncessioner, för moderna fastigheter. Prologis Research kombinerar våra kunskaper om lokal hyressättning med underlag från vår globala portfölj för att ta fram indexet.

Viktiga slutsatser i 2017 års analys

  • Hyrestillväxten sker på bred front och i allt snabbare takt. 2017 steg hyrorna nästan 7 procent globalt, vilket är ökning gentemot 2016 då höjningen stannade på 4 procent.
  • Tillväxten är alltjämt störst i USA. 2017 steg hyrorna nästan 9 procent, vilket är mer än 2016 då ökningen var 6 procent. På det hela taget var tillväxten stadig för den stora mängden fastigheter jämfört med 2016 (omkring 5 procent), men den ökade på stora kustmarknader och förtätningsmarknaderna där tillväxten låg över 10 procent under 2017.
  • Europa har sett en stegrad hyresökning och ett skifte för var ökningen är som störst. Nettohyrorna steg nästan 3 procent 2017, och snabbare på kontinenten än i Storbritannien.
  • Brist på lediga fastigheter ger ökad konkurrens mellan kunderna. Trenden är begränsad tillgång, kraftig efterfrågan och historiskt låga vakanser.
  • Det finns en ansenlig variation bland tillväxtgrader och tillväxtfaktorer. Lokalkännedom är avgörande. Tillväxtgraden varierar kraftigt. På vissa marknader är hyrestillväxten ihållande och stadig, på andra har den nyss kommit i gång (bara i ett fåtal fall är den obefintlig eller negativ).
  • Ingångsbarriärer är en avgörande faktor. Hyrestillväxten var särskilt stor på marknader med begränsad tillgång av nya fastigheter. Höga hyror verkar inte minska efterfrågan. Hyrorna kan verka högre än i tidigare cykler, men ligger ändå lägre om man justerar för inflation. Starkast hyrestillväxt har dessutom noterats på de mest expansiva marknaderna, som på kusterna i USA och i Tyskland.

 

research_rent_index_180205_3

 

Prognosen är fortsatt hyrestillväxt på logistikfastighetsmarknaderna. Goda förutsättningar och en synkroniserad ekonomisk tillväxt lägger grunden för att 2018 kan bli ännu ett år av stadig hyrestillväxt. Viktiga aspekter:

  1. Mycket begränsade alternativ. Liksom i större makroekonomiska sammanhang är kundernas intention och önskan till tillväxt starkare än på flera år. Bristen på lediga fastigheter tvingar kunderna att betala mer för både nya och befintliga fastigheter.
  2. Stigande ersättningskostnader. Kostnaderna stiger för allt från material till arbetskraft, mark och kommunala avgifter. Utvecklingsprojektens ekonomi förändras; om hyrorna inte fortsätter att stiga kan utvecklingstakten stanna av (eller vändas).
  3. Utrymme för hyreshöjningar. Hyreshöjningarna har blivit kännbara efter att ha pågått i flera år (till exempel i fem år i USA). Men hyrorna är fortfarande förhållandevis låga, justerat för inflation. Dessutom står hyran bara för i grova drag 5 procent av kostnaderna i varuleveranskedjan (och kostnader för varuleveranskedjan är bara en liten del av den totala omsättningen), vilket gör hyra till en mycket liten del av den totala kostnaden. Samtidigt möjliggör förstklassiga logistikfastigheter stora förbättringar i kapacitet och servicenivå.
  4. Tonvikt på kvalitet. Kunderna lägger större vikt än någonsin på det läge och de typer av byggnader som behövs för att leva upp till kraven i moderna varuleveranskedjor. Det leder till en ökad efterfrågan på förstklassiga logistikfastigheter i befintliga industriområden eller nära stora handelsplatser. Utveckling av nya fastigheter är särskilt svårt (och ibland helt omöjligt) på sådana platser.

Vad innebär det? Vår studie ger oss en påminnelse om att fastigheter av naturen är en lokal fråga. Nyckelfrågor efter intressent:

  • För kunder är det alltjämt en utmaning att få tag på kvalitetsutrymmen. På många marknader har hyrestillväxten de senare åren legat avsevärt över konsumentprisindexökningarna. För kunder som enbart hyr fastigheter i perioder kan hyrestillväxten de senaste åren innebära att hyrorna kan ligga 20 procent högre – eller ännu mer – än när de senast hyrde fastigheter. Kombinationen av begränsad tillgång, ekonomisk tillväxt och stigande omställningskostnader tyder på att hyrorna kommer att fortsätta att stiga 2018. Förutseende kunder med en gedigen planeringsprocess och förmåga att agera snabbt har störst chans att finna fastigheter som lever upp till deras önskemål till ett attraktivt pris.
  • För investerare kan det vara svårt att göra en riktig värdering i områden med stark tillväxt. Den kraftiga hyrestillväxten gör att lokalkännedom blir avgörande. Kallhyrorna ligger en bra bit under marknadshyrorna, i synnerhet i USA. Samtidigt har återhämtningen ökat och fler marknader ser nu hyrestillväxt. Framöver bör den lokala dynamiken för tillgång-efterfrågan ligga som grund för hyrestillväxten. På marknader med höga ingångsbarriärer och få lediga fastigheter kommer kunderna att konkurrera om utrymme och driva upp priserna.

USA

Marknadshyrestillväxten i USA var fortsatt den högsta i världen, med 9 procents tillväxt 2017. Men det har skett en påtaglig stratifiering mellan marknader, undermarknader och storlekskategorier. Den tvåsiffriga hyrestillväxten på de stora kustmarknaderna var ofta dubbelt så hög som på marknader med lägre instegsbarriärer. På ett liknande sätt tenderade undermarknader med fastigheter i befintliga industriområden att dominera. Då nya fastigheter oftast var storskaliga blev hyrestillväxten för mindre fastigheter högre än för större, på grund av skillnaden i tillgång mellan de olika marknaderna.

 

research_rent_index_180205_4
Source: IMF WEO, Prologis Research Note: weighted by market square footage and rents

 

research_rent_index_180205_5

 

Hyrestillväxten i väst är större än i andra regioner. 7 av de 10 marknaderna med störst tillväxt finns i väst. Den effektiva nettohyrestillväxten sträckte sig under 2017 från knappt 8 procent i Denver till drygt 15 procent i Seattle. Höga instegsbarriärer, tillgång till viktiga världshandelsnav och en kraftig ekonomisk tillväxt bidrar till de här marknadernas höga hyrestillväxt.

Tillgång på nya fastigheter håller tillbaka hyrestillväxten enbart på förhållandevis få undermarknader. Ett antal marknader och undermarknader där vi hade varnat för tillgångsöverskott fick en tillväxtgrad från under medel till negativ under 2017. Trenderna var i stort sett isolerade till storskaliga produkter på dessa marknader, medan mindre fastigheter hade god hyrestillväxt. Det här gäller marknader som Louisville i Indianapolis, Henry County i Atlanta och South Dallas i Texas.

Flera trender samspelar för att öka hyrestillväxten. Brist på mark och arbetskraft ger fortsatt dålig tillgång på nya fastigheter och bör leda till fortsatt konkurrens om utrymme på marknader med höga barriärer. På marknader med lägre barriärer förväntas stigande omställningskostnader att innebära att högre hyror behövs för att få fram nya fastigheter, i synnerhet när de övre gränserna planas ut. Utifrån vårt underlag och vår dialog med kunderna ser Prologis Research en allt större beredvillighet att betala för strategiska placeringar och mindre benägenhet till övergång till närliggande marknader än i tidigare cykler. Ökande förväntningar på servicenivå i hela branschen bidrar till den här trenden. Kunderna prioriterar en snabb och säker leverans till sina kunder. Det här strukturskiftet gör stratifieringen av hyrestillväxt efter placering ännu tydligare och ger en hoppfull bild av framtidens hyrestillväxtpotential, i synnerhet på marknader och undermarknader med höga barriärer.

Europa

I Europa har marknadshyrestillväxten ökat 2017, men den har sett olika ut på olika håll. De effektiva nettohyrorna steg nästan 3 procent 2017, vilket är en viss ökning mot 2016. Men de geografiska tillväxtfaktorerna håller på att förändras. På kontinenten var tillväxten påtaglig 2017 med en 3-procentig ökning, jämfört med en knappt 2-procentig 2016. Hyrestillväxten har varit störst på de nordeuropeiska marknaderna, men många marknader i södra och centrala Europa har också haft en ökad tillväxt. Storbritannien hade dock en lägre, om än fortfarande positiv, tillväxt under året. Där steg de effektiva nettohyrorna mellan 2 och 3 procent.

Makroekonomiska förändringar har bidragit till hyrestillväxten. På kontinenten har en tilltagande ekonomisk tillväxt och kundnöjdhet tillsammans med en begränsad tillgång på lediga fastigheter lett till en normalisering av nivåer och viss budgivning kunder emellan. I Storbritannien har en minskande ekonomisk tillväxt och osäkerhet bidragit till ett mer försiktigt agerande och en långsammare tillväxt av efterfrågan. Grundhyrorna har stigit, men det har även koncessionerna.

Hyreshöjningar och stigande omställningskostnader ger en fingervisning om fortsatt hyrestillväxt. Byggnadskostnader är fortfarande lägre än de var i mitten av 2000-talet. Men priserna förändras konstant. Byggnadskostnaderna stiger med 4–6 procent per år på kontinenten. En högre tillväxt sker i de starkaste ekonomierna och på de mest aktiva utvecklingsmarknaderna, även på marknader där inflationen normalt är låg och stabil, som i Tyskland. På vissa marknader byggs det nu mer än någonsin, vilket medför kapacitetsproblem. Arbetskraft, material och tillgång på entreprenörer och experter är betydande faktorer.

Förhållandena borgar för en fortsatt accelererad tillväxt på kontinenten. Tillgängligheten på fastigheter är rekordlåg och makroekonomisk aktivitet och kundnöjdhet har blivit viktigare faktorer för tillväxt än de varit tidigare år. Utvecklingstakten har varit återhållsam och de flesta byggnationer har varit kundanpassade, med mycket liten spekulativ aktivitet. Dessutom förväntas byggnadskostnaderna fortsätta öka. En anledning kan vara lägre krav på avkastning. Avkastningskraven har minskat mer än 250 baspunkter under den här cykeln, vilket i sig har skapat stort värde, men också bidragit till hyrestillväxten. Direktavkastningarna kan krympas ytterligare, men skulle behöva krympa mycket för att helt kompensera för de högre omställningskostnaderna.

 

research_rent_index_180205_6
Source: IMF WEO, Prologis Research Note: weighted by market square footage and rents

 

Övriga regioner

Mogna tillgång-efterfrågan-cykler i Asien bidrar till hyrestillväxt, men förhållandena varierar mellan olika marknader och undermarknader. Skillnaderna har främst att göra med instegsbarriärer och lokala marknadsförhållanden. Sammanfattning per region:

  • I Japan stiger marknadshyrorna något, i linje med den dämpade ekonomiska tillväxten och inflationen. Kraftiga ökningar av byggnadskostnader de senaste fem åren och potential för ytterligare kostnadsökningar inför OS 2020 har skapat ett behov att föra över delar av den ökningen på marknaden. Krympt direktavkastning har också spelat in, vilket har gett ökade värden men också fungerat som en sporre för nyproduktion. Moderna logistikfastigheter hjälper kunderna att uppgradera verksamheten och minska kostnader på annat håll i varuförsörjningskedjorna. Efterfrågan är störst på byggnader där tillgången på arbetskraft är god och där det finns goda förbindelser till infrastruktur. Ökad tillgång i Osakabukten och Tokyos ytterområden har hållit tillbaka hyrestillväxten på dessa undermarknader.
  • I Kina har vi sett flera olika trender samtidigt. En kraftig och ihållande ekonomisk tillväxt skapar snabbt förtätningsundermarknader i takt med att städer expanderar. Omställningskostnaderna har stigit snabbare än inflationen på grund av stigande kostnader för arbetskraft. Samtidigt har kapitaliseringsgraden och utvecklingsavkastningen minskat i takt med att branschen har mognat i Kina. Sammantaget har hyrestillväxten varit stark, i synnerhet i tier 1.0-städer och förtätningsundermarknader. På en handfull tillväxtundermarknader har koncessionerna stigit på grund av en tillfällig obalans mellan nyligen färdigställda projekt och efterfrågan. Tillväxten förväntas framöver stärkas, med en kraftig efterfrågan och framväxt av undermarknader där det råder på mark och nyutveckling.

Förhållandena i Latinamerika varierar. Lokala ekonomiska förutsättningar och tillgångsbarriärer spelar in.

  • I Mexiko är tillgången på lediga fastigheter fortsatt låg, under 5 procent på de sex största marknaderna, vilket ger kraft åt en bred marknadshyrestillväxt. Makroekonomiska motströmningar på senare tid har haft begränsad effekt på efterfrågan, men verkar har dämpat nyutvecklingstakten trots en stark och stabil marknad. Tillgången på lediga fastigheter i Mexico City ligger fortsatt under 1 procent, vilket är en av de lägsta nivåerna i världen. Brist på utvecklingsbar mark med goda förbindelser söder om gränsen har gett upphov till höga pristoppar och återhållen tillgång.
  • I Brasilien föll marknadshyrorna under landets svåraste lågkonjunktur i modern tid. Men under 2017 tilltog den ekonomiska tillväxten igen och logistikhyrorna stabiliserades. Marknaderna förefaller mogna för en kraftig hyrestillväxt framöver. Hyresnivåerna hålls tillbaka trots återhämtningar på efterfråganssidan och kommer att behöva höjas innan utvecklingen kan ta fart.

Framtidsutsikter för 2018

Utsikterna för en god hyrestillväxt på logistikfastighetsmarknaderna ser bra ut. Goda förutsättningar och en synkroniserad ekonomisk tillväxt lägger grunden för att 2018 kan bli ännu ett år av stadig hyrestillväxt. Bland huvuddragen ser vi:

  • Låg tillgång på lediga fastigheter skapar konkurrens mellan kunderna. Den låga tillgången och den ökande betalningsbenägenheten bland kunder ger, med stöd av en fortsatt god ekonomisk tillväxt globalt, ett underlag för en god tillväxt på snart sagt alla marknader i världen under 2018.

 

  • Omställningskostnaderna skjuter i höjden. Liksom kostnaderna för arbetskraft ökar byggkostnaderna i en takt motsvarande flera gånger inflationen på många marknader runt om i världen. Höga och stigande markkostnader är också en faktor. Sammantaget har ökade kostnader bidragit till en mer återhållsam utvecklingstakt i den nuvarande cykeln.

 

  • Det finns utrymme för hyreshöjningar. Hyrorna är fortsatt låga justerat för inflation. Dessutom står hyror bara för en liten del av kostnaderna i varuförsörjningskedjan. Inte ens kraftiga hyreshöjningar påverkar kostnadsstrukturerna särskilt mycket. Samtidigt möjliggör förstklassiga logistikfastigheter stora förbättringar i kapacitet och servicenivå.

 

  • Det läggs större vikt vid kvalitet. Kunderna fokuserar mer än någonsin på det läge och de typer av byggnader som behövs för att leva upp till kraven i moderna varuleveranskedjor. Det leder till en ökad efterfrågan på förstklassiga logistikfastigheter i befintliga industriområden samt i eller nära tätbefolkade områden. Utveckling av nya fastigheter är särskilt svårt (eller omöjligt) på sådana platser. Det medför att tillgången på fastigheter är låg och konkurrensen mellan kunderna är hög, vilket driver upp priserna.

Ladda ner informationsmaterial om hyrestrender i norra Europa. [link]

Fotnoter

1. Prologis Research har satt samman och underhåller en databas över nettohyror på 60 av världens största logistikmarknader. Globala och regionala index baseras på ytan för moderna logistikfastigheter och rådande hyresnivåer. Prologis egna siffror skulle avvika från dessa, eftersom vårt fokus ligger på tillväxtmarknader med högre hyresnivåer.

2. Prologis Research lanserade Prologis hyresindex 2015. 2017 kom vår andra rapport. Läs den tidigare indexrapporten. [link]

3. Uppskattningar har gjorts baserade på en CSCMP-rapport av A.T. Kearney, IMS Worldwide, offentliga redovisningar och Prologis Research.

4. Prologis Research

5. Prologis Research

6. Uppgifter om mexikanska marknadsfaktorer kommer från CBRE, Prologis Research

 [läs om researchresultaten på https://www.prologis.nl/en/industrial-development-capabilities/logistics-industry-research]

 

 

Download Report