Det kommer inte som någon överraskning att den europeiska marknaden för logistikfastigheter fortsatte att växa under 2018, med ännu ett starkt år vad gäller efterfrågan från hyresgäster och de lägsta vakansnivåerna samtidigt som den länge förutspådda hyrestillväxten började ta fart. 2019 inleddes med växande farhågor kring kapitalmarknadens instabilitet och potentiella effekt på världens BNP på grund av de spända handelsförbindelserna mellan USA och Kina samt Brexit. Även om marknaden för logistikfastigheter utvecklades mycket positivt under 2018 finns det vissa osäkerhetsfaktorer som så här i början av året leder till den oundvikliga frågan: vad kan vi vänta oss under 2019?
För det första har den europeiska marknaden för logistikfastigheter vuxit sig stark under 2018, vilket skapar förutsättningar för ytterligare expansion under 2019. Sett till hela Europa steg de effektiva nettohyrorna med cirka 4,5 procent under 2018 och liknande tillväxttal väntas under 2019 – detta är den högsta nivån sedan sekelskiftet då en genuint paneuropeisk logistikmarknad växte fram1. Precis som under 2018 lär det vara marknaderna på kontinenten, såsom Polen, Tyskland, Frankrike, Tjeckien och Italien, som kommer att driva hyrestillväxten efter en lång period med blygsam tillväxt. Även om det på senare år förekommit hyrestillväxt i vissa regioner, förväntas tillväxten under 2019 vara spridd över större delen av kontinenten. För det andra finns det flera pådrivande faktorer som bidrar till en marknadsuppgång. Marknadsförutsättningarna är mycket goda, med framtidstro bland kunderna, stark efterfrågan, kontrollerat utbud, markbrist och historiskt låg vakansgrad. Efterfrågan väntas bli fortsatt hög och vakanserna på den europeiska marknaden bedöms ligga kvar på en låg nivå¹. Tillväxttakten förmodas till och med öka under kommande år när e-handel och Last Touch® får större genomslag. Dessutom är hyrorna fortfarande låga på merparten av marknaderna i en jämförelse med tidigare statistik och hyrorna för nyproduktion. Hyrorna behöver gå upp för att motivera nybyggnation. Slutligen stiger omställningskostnaderna på grund av ökande byggkostnader och markpriser, vilket påverkar byggarantier och driver på hyreshöjningar på de flesta marknader.
För det tredje sprider sig tillväxten till kontinenten. En ny trend inleddes 2018 då tillväxten fortplantade sig från Storbritannien till kontinenten. För 3–5 år sedan var det hyresmarknaden i Storbritannien som drev tillväxten på den europeiska marknaden. Trots osäkerheten kring Brexit ligger efterfrågan på denna marknad fortfarande på en bra nivå och vakansgraden är låg. Vakansgraden i det moderna beståndet är t.ex. mindre än tre procent². På kontinenten noterar vi att det finns två typer av tillväxtmarknader. Dels kan vi se ett uppsving för marknader med stabil tillväxt, såsom München, södra Nederländerna, Göteborg och Prag, vilka redan har haft en uppgång som bör bestå under 2019. Dels har vi en andra grupp av marknader, som Paris, Warszawa, Schlesien och Milano, som befinner sig i en tidig fas av hyrescykeln. Hyrestillväxten på dessa marknader börjar från en låg nivå, med betydande potential under 2019 tack vare stabila marknadsförutsättningar. De flesta av dessa marknader upplevde i praktiken en betydande tillväxt redan under 2018.
Ökad turbulens. Förutom den instabila kapitalmarknaden kan handelsmotsättningar och Brexit påverka det allmänna ekonomiska läget, och i slutändan även den europeiska logistikmarknaden. Den europeiska marknaden styrs dock av strukturella efterfrågefaktorer, bland annat omstrukturering i leveranskedjan och ökande nyttjandegrader. De strukturella faktorerna har till stora delar isolerat dessa risker under det senaste decenniet, en trend vi observerat sedan en tid tillbaka. Sedan 2007 har den europeiska marknaden för logistikfastigheter växt med 75 procent medan tillväxten i ekonomin har varit 10 procent.
För det fjärde väntas logistiksektorn växa även efter 2019. Strukturella drivkrafter, bland annat e-handel, urbanisering och omstrukturering, bör leda till ökad efterfrågan på institutionella logistikfastigheter oavsett fas i konjunkturcykeln. De strukturella förändringarna har i själva verket lett till att kunderna noga utvärderar de totala nätverkskostnaderna i stället för att se på transport, fastigheter och arbete som separata verksamheter – en bästa praxis som tillämpas av förutseende kunder. Att optimera en leveranskedja innebär ofta att säkra lägen för logistikfastigheter insprängda i tätbebyggelse för att erbjuda slutkunderna bättre service och lägre kostnader, vilket är en fördel för fastighetssektorn som idag endast svarar för fem procent av leveranskedjans kostnader¹. Prologis Research genomförde nyligen en undersökning som visade att varje insparad procent på transporter och arbete motsvarar 15–20 procent av hyran för logistikfastigheter. Därför, och med rätta, betraktas fastigheter som en värdedrivare och inte en kostnadsfaktor. Ur ett kapitalmarknadsperspektiv medför lägre krav på direktavkastning och totalavkastning att förutsättningarna för fastighetsutveckling förändras så att de gynnar hyrestillväxten. Alla dessa faktorer i kombination med den begränsade marktillgången, särskilt i förtätningslägen, utgör en tillväxtmotor för branschen på sikt.
Slutsats: Räkna med stark utveckling under 2019. Även om hyrestillväxten väntas driva tillväxten på de europeiska logistikmarknaderna, särskilt i tätbebyggda områden, kan politiska och ekonomiska risker förändra läget. Fortsatt goda marknadsförutsättningar, och i synnerhet de strukturella efterfrågefaktorerna, ger stöd för vår bedömning. Den positiva utvecklingen under 2018, i kombination med urbanisering, e-handel och efterfrågan på Last Touch®, bäddar för en fortsatt tillväxt på den europeiska marknaden för logistikfastigheter under 2019.