Gina Helmold blev en del av Prologis för nästan 10 år sedan, då i rollen som trainee. Idag är hon en viktig del i företagets tillväxt i norra Europa. Som head of developments i Benelux-regionen har hon en djup förståelse för både den nuvarande och framtida utvecklingen av logistikfastigheter, investeringar och uthyrningar. Tack vare många års erfarenhet är hon väl medveten om branschtrender och vet vilka utmaningar Prologis kan komma att stå inför i framtiden.
Snabba förändringar i logistikfastighetssektorn
‒ Både marknaden och industrin har förändrats avsevärt de senaste åren, säger Helmold. För tio år sedan stod många anläggningar tomma. På grund av det fokuserade många fastighetsutvecklare på hyresmarknaden under den här perioden. Men nu finns det för lite markyta samtidigt som efterfrågan är fortsatt hög. Detta innebär enorma utmaningar för vår bransch, vilket betyder att vi nu mer än någonsin måste vara kreativa och tänka utanför boxen.
E-handelsindustrin spelar en viktig roll i omvandlingen av logistikfastighetssektorn. Utöver det växer andra branscher – som teknologi, mode, vård och skönhet – och alla söker efter fler lager och logistiklösningar.
Spekulativa utvecklingsprojekt för att möta begränsad tillgång på mark
I linje med sin slogan Ahead of what's next (att vara steget före) fokuserade Prologis redan för tio år sedan på att hitta toppområden i regioner där efterfrågan på logistik redan var stark.
‒ Vi antar alltid att vi kommer att vara den långsiktiga ägaren av våra logistikparker, förklarar Helmold. Därför är vi noga med var vi investerar och utvecklar.
Utöver ”build-to-suit”-anläggningar utvecklar Prologis även fastigheter spekulativt. Fördelen med den typen av anläggningar är att designen är flexibel och att de finns tillgängliga med kort varsel. På grund av den begränsade tillgången på mark i toppområden har spekulativa fastighetutvecklingar betalat sig de senaste åren. Ett bra exempel på detta är Prologis Park Venlo i Nederländerna.
‒ Vi lyckades hyra ut Venlo-anläggningen direkt, säger Helmold. Den här typen av projekt är så framgångsrika att vi just nu jobbar med fler spekulativa projekt i Venlo, Eindhoven, Fokker Park och Waalwijk.
Hållbarhet och hälsosam standard på hög nivå
Prologis nya utvecklingsprojekt planeras för att vara framtidssäkra och flexibla. Anläggningarna är utformade för att möta morgondagens krav och olika kunders behov. Därför har BREEAM-ackreditering länge varit ett minimum när det gäller krav på hållbarhet för nya projekt inom Prologis.
I takt med att efterfrågan från e-handelsföretag växer, står logistikfastighetssektorn inför fler utmaningar: Onlineindustrin anställer mer personal som behöver kontorslokaler och sociala utrymmen. Samtidigt har moderna kontor strikta regler gällande hälsosamma arbetsmiljöer. Därför utformar Prologis effektiva logistikanläggningar med rymliga kontorsytor och framtida anställdas välmående i fokus.
‒ Vi tänker hela tiden på detaljerna när det kommer till de anställdas hälsa och välmående, säger Helmold. Vår logistikanläggning i nederländska Tilburg är ett bra exempel. Vi baserade designen på WELL:s byggstandard med stora, ljusa rum och en mängd växter för att skapa en trevlig atmosfär. Gymmet är ytterligare en bekvämlighet för de som vistas i byggnaden.
Medan vissa kunder bara vill hyra en anläggning under en femårsperiod för en enkel logistiklösning, ser andra en framtid i koncept som exempelvis WELL Building.
‒ Vi vill erbjuda både och, säger Helmold. Att driva en verksamhet långsiktigt innebär att investera mer för att även kunna tillfredsställa framtida användare, även för de som bara är ute efter en enkel lösning.
Tänker på morgondagen, idag
Helmold ser en stark fördel i att kunna samarbeta med Prologis interna researchteamet i sin dagliga verksamhet. Medarbetarna från teamet förser henne med insikter om trender och utvecklingen i Europa, USA och Asien.
‒ På Prologis går vår egna expertis och marknaden hand i hand, förklarar Helmold. Vi jobbar nära researchteamet. Teamets analyser förser oss med information om vad trenderna innebär för de enskilda länderna och regionerna och vart de kan leda någonstans. Det här är till stor hjälp för oss och tillåter oss att välja ut och utveckla framtidssäkra fastigheter och logistikanläggningar.
Utöver det håller researchteamet koll på teknisk utveckling och innovationer. Den snabba förändringstakten i branschen visar att det är viktigt att tänka på morgondagens innovationer redan idag.
‒ En logistikanläggning som är utformad med ett långsiktigt perspektiv måste byggas med framtidens teknik i åtanke. Ett exempel är att vi nu överväger potentiella laddningsstationer för elektriska fordon och framtida landningsplatser för drönare när vi designar nya byggnader, förklarar Helmold. De kanske inte går att hitta överallt ännu, men det kommer att vara svårt att tänka sig logistiklösningar utan den typen av teknik inom en snar framtid.
För Prologis innebär en framgångsrik logistikfastighetsutveckling att den anpassas utifrån områdets krav, att den drivs på ett hållbart sätt och att den skapar ett mervärde för både kunder och kommuner.
Men hur ser ett framgångsrikt samarbete med städer och kommuner egentligen ut? Vilka åtgärder vidtar Prologis för att öka effektiviteten hos logistikanläggningar i drift?
Gina Helmold återkommer snart med svar de utmaningarna.