Till följd av covid-19 skedde mer än fem års utveckling inom fastighetsområdet på mindre än fem månader. Den kraftiga ökningen av webbhandeln under nedstängningarna har satt press på hyresvärdarna inom sektorn att omvandla sina fastigheter till lager för e-handelsmarknaden. Allt för att möta efterfrågan på nya logistiklokaler av hög kvalitet, i synnerhet i de s.k. Last Touch®- eller ”sista milen”-lägena i städerna.
Enligt en ny studie från Prologis, Logistics Real Estate – Sizing the Retail Conversion Opportunity, innebär dock de många ekonomiska, politiska, fysiska och juridiska hindren att denna omställningstrend endast kommer att få en begränsad effekt på logistikutbudet, balansen på efterfrågemarknaden och den framtida tillväxten. Den mest uttalade omställningseffekten inom detaljhandelssektorn kommer vi antagligen att få uppleva inom butiksgallerior, i synnerhet inom mindre dominanta center i lågpriskategorin, som påverkats mest av den stora webbhandeln.
Prologis rapport fokuserar på USA-marknaden, men de trender som identifierades i studien kommer antagligen även att bli verklighet i olika utsträckning i Europa, beroende på utformningen av den nationella fastighetssektorn och möjligheterna till alternativ användning av lokalerna, exempelvis för logistik.
Det finns dock några viktiga skillnader mellan detaljhandelsmiljön i USA och i Europa, säger Dirk Sosef, vice vd, Research & Strategy: ”I Europa finns i högre utsträckning huvudgator i historiska stadskärnor och färre regionöverskridande detaljhandelsföretag i knipa, som JC Penny eller Sears i USA.”
Konvertering av lokaler från detaljhandel till lager är komplicerat och omgärdas av många praktiska hinder, och kommer därför ta lång tid att utveckla. Prologis undersökte ett antal konverteringskandidater och identifierade fyra huvudsakliga utmaningar för sådana omvandlingar:
- Ekonomiska hinder, exempelvis att man väljer att hyra ut till andra butiker, eller omvandlar till annan lokal som lönar sig bättre, som lägenheter. Dessutom är kostnadsbasen hög som logistiklokal, och det finns ofta redan en lokal alternativ logistikundermarknad med konkurrenskraftiga priser.
- Politiska hinder, exempelvis begränsningar till följd av detaljplaner och tillstånd, samhällsmotstånd och rädsla för att mista momsintäkter.
- Fysiska hinder, exempelvis kan det vara svårt att omvandla befintliga strukturer, ineffektiv layout/geometri och att lokalerna är för små för logistikbruk.
- Juridiska hinder, exempelvis ömsesidiga avtalsservitut, begränsningar på grund övriga hyresgäster och flerpartsförhandlingar som hindrar eller fördröjer konvertering till logistiklokaler.
Konverteringsmöjligheter kommer att växa fram, men kommer att variera stort beroende på centrets format, storlek och marknaden. Prologis uppskattar att konverteringar från butik till logistik i USA kommer att uppgå till 7 100 miljoner kvadratmeter nytt logistikutrymme under nästa decennium, eller 0,7 miljoner per år. Den totala logistikstocken på Prologis USA-marknader förväntas öka till 92 903 040 kvm till 2030, vilket innebär att konvertering från butik till logistik skulle stå för mindre än 1 procent av den siffran.
Konvertering kommer sannolikt vara vanligast inom butiksgallerior i USA, men på grund av sin begränsade storlek kommer det inte att leda till något större nytt logistikutbud. Detaljhandeln är väsentligt större inom mindre format, men konverteringarna bland de mindre formaten kommer sannolikt att vara betydligt lägre.
Läs den fullständiga rapporten här.