Översikt
Drabbas vi av stora avbrott i vår sammankopplade värld behöver vi ha motståndskraftiga försörjningskedjor. Covid-19 innebär en risk för den ekonomiska tillväxten. Det kan i sin tur påverka fastighetssektorn på kort sikt, även om omfattningen än så länge är okänd. Dock tyder strukturella trender på att logistikfastigheter har och kommer att ha en stark motståndskraft, vilket påverkar både fundamenta och investeringslandskapet. Covid-19 har lett till att många nu försöker hitta smarta alternativa lösningar (t.ex. arbeta hemifrån vs på kontoret, e-handel vs butik) som kan bli permanenta, vilket i sin tur kan leda till minskad efterfrågan i vissa fastighetssektorer. Denna volatilitet kan i förlängningen leda till ökad efterfrågan på logistikfastigheter (lager, e-handel, Industri 4.0). När dessa trender får större genomslag kommer kapitalmarknaderna antagligen att reagera snabbt och spegla denna förändring i värderingar och investeringsprestanda.
Kunder
Förväntar sig volatilitet. På kort sikt kan efterfrågan minska, vilket frigör utrymme. Detta kan dock bli kortlivat, eftersom vissa kunder kommer att kämpa för att vinna tillbaka det de förlorat och utöka sina behov av lokaler för att trygga verksamhetskontinuiteten och höja tjänstenivåerna.
Investerare
Förväntar sig motståndskraft. Volatila finansmarknader och trög ekonomisk aktivitet är risker på kort sikt, men de fallande räntorna har en kompenserande verkan. Kunder och kapitalmarknader kommer antagligen att få uppleva en ökning av efterfrågan på logistikfastigheter till följd av ökade lagernivåer och e-handel, medan det går trögare för andra fastighetstyper. Följaktligen bör inställningen till sektorn vara fortsatt positiv, även om kortsiktiga portföljeffekter kan påverka investeringsbesluten.
Covid-19: den hittills allvarligaste risken för den globala expansionen på lång sikt. På grund av den stora osäkerheten spänner uppskattningarna av de negativa effekternas storlek och varaktighet över ett brett intervall. På efterfrågesidan har den ekonomiska aktiviteten mattats av i regioner med många smittade, och när risken minskar bör den ekonomiska aktiviteten återhämta sig. Under tiden kan den upplevda kreditrisken öka utmaningarna för vissa segment, däribland resor/turism och fysiska butiker. På tillgångssidan gör avbrotten i produktion och transport av varor (och människor) runt om i världen att komplexa försörjningskedjor sätts på prov. Varutransporterna har fallit snabbt på grund av Kinas försenade återkomst från sitt nyårsfirande, men det bör uppvägas av att leverantörerna kommer att försöka komma ifatt. Användare av logistikfastigheter planerar både för bristande aktivitet och för den efterföljande påfyllnadsruschen. Historiskt har den här typen av volatilitet korrelerat med högre efterfrågan på logistikfastigheter. Två exempel: brexit och införandet av tullar mellan USA och Kina följdes av historiskt höga nivåer av nettoabsorption i Storbritannien och USA.1
De kortfristiga riskerna för fastighetsfundamenta har ökat. Efterfrågekällan för de flesta användare av logistikfastigheter har inte förändrats: många artiklar som flödar genom försörjningskedjorna är kopplade till dagliga basbehov, till exempel mat och dryck, konsumtionsvaror och medicinska produkter. Förtroendet när det gäller ytterligare investeringar i logistikanläggningar kan dock minska tillfälligt på grund av den rådande osäkerheten. För logistikfastigheter finns det flera trender som kan minska effekterna, däribland strukturella efterfrågefaktorer som bygger på förväntningar om högre tjänstenivåer, högre hinder för nya tillgångar och en disciplinerad utvecklingsgemenskap samt fortsatt starka marknadsvillkor som lett till gynnsamma leasingvillkor (dvs. längre leasingavtal som dämpar kassaflöden från kortsiktiga avbrott).
Högre risker i försörjningskedjan leder till nya långsiktiga trender i försörjningskedjan, vilket kan öka efterfrågan. Vi ser minst tre specifika förändringsområden, vilka tillsammans kan innebära högre efterfrågenivåer efter den innevarande osäkerhetsperioden:
1. Stigande lagernivåer. Försörjningskedjorna minimerar medvetet sina lager för att kunna distribuera varor till en låg kostnad. De tolererar inte volatilitet, vilket leder till förlorad försäljning och förlorade intäkter. Tidigare har händelser som till exempel naturkatastrofer och arbetsstopp i hamnar lett till stora förändringar i lagerstrategier. I kölvattnet efter covid-19 kommer kunderna antagligen att göra nya bedömningar av de idealiska lagervolymerna och sina kontinuitetsplaner – vilket skulle kunna leda till högre efterfrågan.
2. Fortsatt ökning av e-handeln. Den nuvarande expansionen har kännetecknats av den framväxande webbhandeln, som ökade med 16,7 procent globalt under 2019.2 Covid-19 kommer antagligen inte att förändra det, utan snarare påskynda utvecklingen och öka antalet konsumenter som handlar på webben. Med tanke på värdeerbjudandet, i synnerhet på de hårdast drabbade marknaderna, kan e-handeln bli ännu viktigare i en fungerande vardag.
3. Diversifiering av tillverkningsplatser. Covid-19 kan påskynda ännu en strukturell trend: flytta tillverkning till nya platser. Industri 4.0 har ökat produktiviteten, vilket har bidragit till att tillverkarna har utvecklat sina globala strategier för försörjningskedjan och nu i högre grad väljer grannländer (t.ex. Mexiko, Central- och Östeuropa) eller att återbörda tillverkning till hemlandet. Strategier som fokuserar på konsumtionssegmentet av försörjningskedjan (se här för ytterligare bakgrund) påverkas inte av dessa trender. Placeringen av verksamhet inom produktionssegmentet är i sig inte en stor investeringsstrategi, men breddningen av tillverkare skapar en efterfrågekoppling både genom leverantörer och nätverk som betjänar spirande konsumtionsmarknader.
Logistiken är väl positionerad för att klara förändringar på fastighetskapitalmarknaderna. Långsiktiga leasingavtal motverkar volatiliteten, men kapitalflödena kan vara långsamma på grund av finansmarknadens volatilitet och efterföljande portföljeffekter. Det finns dock motkrafter. Investerarna har allokerat i underkant när det gäller fastigheter, i synnerhet logistikfastigheter. Räntorna har fallit och kommer sannolikt att ligga kvar på en låg nivå. När det gäller fundamenta är logistiksektorn generellt bättre positionerad än andra sektorer på grund av den potentiella positiva effekten av lager och e-handel på den långsiktiga efterfrågan. Investerarna väljer också gärna kärntillgångar på gynnsamma adresser, vilket innebär en flykt till kvalitet.
Slutnoter
1. Gerald Eve, CBRE Research, Cushman and Wakefield, JLL, Colliers, CBRE-EA, Prologis Research
2. Euromonitor, Prologis Research