Logistikfastigheter och covid-19

Försörjningskedjan fortsatt kritisk. Förutsättningarna är osäkra på kort sikt, men en konjunkturnedgång blir alltmer sannolik. Därför har Prologis identifierat fem områden som kommer att ange marknadsvillkoren. De aktuella händelserna har också lett till två nya områden som skapar strukturell efterfrågan har växt fram, nämligen (i) ett behov av fler lager eftersom försörjningskedjorna betonar uthållighet framför effektivitet och (ii) ökad e-handel.

Fem teman som kommer att forma marknadsvillkoren för logistikfastigheter den närmaste tiden

  1. Covid-19 och lågkonjunktur. Till följd av utbrottet av coronaviruset i USA och Europa har betydande åtgärder vidtagits. Den ekonomiska aktiviteten står nästan stilla på de marknader som drabbats hårdast, vilket kan innebära en hög risk för små och medelstora företag. Efterfrågan på logistikfastigheter kommer att påverkas negativt, men i vilken grad återstår att se. Som en reaktion på den svagare ekonomin har betydande skattemässiga och monetära stimulansåtgärder också meddelats globalt.
  2. Stark utveckling. Under de senaste åren har kundefterfrågan konsekvent överträffat förväntningarna med en ökning på 250–300 MSF per år de senaste åren. Bland orsakerna finns modernisering av försörjningskedjan och e-handel. I USA föll vakansgraden från 10 procent 2010 till under 5 procent 2019, en historiskt låg nivå och 280 baspunkter under den senaste lägstanoteringen. På denna nivå skulle det krävas vakanser på 350 MSF för att nå en jämviktsgrad på 7 procent.
  3. Uthållighet trots diversifierad efterfrågan. Den totala hyresaktiviteten var oförändrad i februari och början av mars, trots att utbrottet började sprida sig.  Vi ser aktivitet från dem som tillgodoser nödvändiga dagliga behov (via e-handel och snabb påfyllnad i butikerna), till exempel mat/dryck, konsumentprodukter och allmän detaljhandel. Sjukvård (medicinsk utrustning, förnödenheter, läkemedel), som står för nära 5 procent av vår kundbas mätt efter NRA, upplevde ökad aktivitet. Den ökningen bör hjälpa till att motverka de bakslag som drabbat kunderna inom event/resor/hotell och bilindustrin.
  4. Leveranser från Kina. Vi förväntar oss en kraftig höjning när varor börjar flöda genom försörjningskedjan från Kina. Vissa kunder är oroade över kapaciteten när de försenade volymerna från Kina äntligen kommer i april och maj. Förra veckan steg spotkurserna för frakt till USA:s västkust 18 procent, eftersom företagen konkurrerade om begränsad fraktkapacitet.1
  5. Byggstarter senareläggs. Fastighetsutvecklare har börjat senarelägga byggstarter och tillgången på byggnadsfinansiering har minskat. Trenden är mer uttalad när det gäller spekulationsprojekt än för beställningsjobb. Dessutom har arbetet med projekt som redan pågick i de värst drabbade områdena saktat ned på grund av arbetsrestriktioner och pausade inspektioner i många kommuner. Vissa av dessa trender syns i volymerna för mars och första kvartalet 2020 (om sådana siffror finns), men beslutsfattande i dag kommer att ha en mer uttalad påverkan på startvolymerna från och med april. Under den senaste cykeln föll leveranserna med cirka 50 procent under ett till två kvartal, och med mer än 90 procent på ungefär fyra kvartal.2

Strukturella faktorer i fokus. I vår första covid-19-rapport kunde vi notera att efterfrågan på logistikfastigheter efter denna tid präglad av stress bör uppleva en ökning som ett resultat av stigande lagernivåer och en ökad e-handel (stanna hemma-ekonomi). De aktiviteter som vi sett på marknaden de senaste veckorna ger bevis för dessa nya strukturella drivkrafter.

  • Högre lagernivåer i takt med att försörjningskedjorna satsar på uthållighet och inte effektivitet. Tomma lager och förlorade intäkter har blivit allt vanligare de senaste veckorna, vilket sannolikt gett försörjningskedjorna en tankeställare, i synnerhet med tanke på att lagerkostnaderna minskar (i kombination med ultralåga räntor). Dessutom understryker den volatilitet som flödar genom försörjningskedjorna – först en nedgång och nu en uppgång – behovet av flexibilitet och kontinuitetsplanering. En grov uppskattning av de reala lagertrenderna i USA tyder på att en ökning med 5 procent i totala lager skulle kunna omräknas till en ytterligare utrymmesefterfrågan på 500–700 MSF.
  • Ökad e-handel. Att handla på webben är ovärderligt just nu, och alltfler kunder – även de som tidigare var ovilliga att handla på webben – väljer att beställa hem varor. Ett exempel är att nedladdningarna av appar för hemleverans av matvaror nått rekordnivåer och webbsökningarna i världen efter ”livsmedelsleveranser” ökade med 450 procent jämfört med mars förra året.3 11 procent av dagligvaruhandeln skedde på webben kv. 4 2019.4 Utbrottet av covid-19 var förmodligen den utlösande faktorn för det ändrade konsumentbeteendet, som kommer att öka i takt med att allt fler börjar handla på webben och att taket höjs för vad som kan handlas via webben.

Osäkerhet dominerar utsikterna på kort sikt. Lågkonjunkturen kan omräknas till minskad ekonomisk aktivitet i stort och fördröjt beslutfattande hos kunder vad gäller alla typer av fastigheter, även logistikfastigheter. Vi har identifierat flera potentiella positiva motfaktorer som är exklusiva för logistiksektorn. Det kommer dock ta tid att fastställa den relativa betydelsen av dessa, den övergripande effekten och det absoluta resultatet.

Prologis kommer att hålla partner och intressenter informerade. I dessa tider med extrem osäkerhet och en mycket dynamisk situation blir basfakta viktigare än någonsin. Prologis verksamhet är tillräcklig bred och djup för att kunna koppla samman olika geografiska områden, branscher, kunder och samhället i stort. Dessutom ger vårt fokus på att kvantifiera vår verksamhet oss de data vi behöver för att kunna fastställa fakta, generera insikter och kvantifiera nya trender i takt med att de växer fram. Det betyder att vi kan väga möjligheterna och riskerna i vår bransch mer exakt. I takt med att situationen utvecklas kommer vi att sträva efter att fortsätta leverera aktuella uppdateringar.

Slutnoter

  1. Shanghai Containerized Freight Index
  2. CBRE-EA
  3. Apptopia, Google Trends as of March 17, 2020
  4. U.S. Census