Pandemin har påskyndat förändringarna i detaljhandelsmiljön, vilket fått en stor påverkan på logistikfastigheter. I denna rapport tar vi återigen upp användningsintensitetskvoten mellan e-handel och fysiska butiker, och undersöker försörjningskedjemönstren hos de detaljister som påverkats kraftigt. Vi ger även en uppdatering av läget mitt i kvartalet när det gäller kundaktiviteter och utnyttjande i USA. Iakttagelser inom dessa tre områden ser positiva ut för utvecklingen inom logistikfastigheter under återhämtningsfasen av pandemin.
Inledning
- Pandemin har påskyndat detaljhandelsutvecklingen. E-handelspenetrationen i USA ökade mer än 25 procent i april 2020 från 15 procent vid årets slut 2019,1 vilket innebär ett hopp framåt som motsvarar flera år. Prologis Research uppskattar att penetrationen ligger på nära 20 procent 2020 som helhet, mot prognostiserade 16,9 procent före pandemin.
- E-handel kräver mer än tre gånger så mycket logistikutrymme som fysiska butiker gör enligt data från 2019. Den ihållande höga kvoten stöder behovet av ytterligare e-handelsutrymme om e-handelspenetrationen fortsätter att ligga kvar på samma nivå som under hemmaekonomifasen.
- Detaljister som nyligen meddelat att man kommer att gå i konkurs2 representerar en mycket liten andel av logistikefterfrågan, och deras distributionscentraler ligger längre från tätbefolkade områden. Dessa detaljister står endast för 20 baspunkter av beläggningen på logistikfastighetsmarknaden i USA.
- Den totala aktiviteten håller sig uppe enligt Prologis IBI™ aktivitetsindex, som ökade med 16 punkter från lägstanoteringen i april. I likhet med många andra ledande efterfrågeindikatorer gick IBI™-aktivitetsindex i USA upp till 45 i enkäten som genomfördes 21–26 maj, vilket är en ökning från rekordlåga 29 i april.
E-handelsförsäljningen kräver mer än tre gånger det logistikutrymme som fysiska butiker gör
Tillväxten inom e-handelns försörjningskedjor har hållit jämna steg med den snabba e-handelstillväxten. Vår studie över 30 av de största återförsäljarna i USA avslöjade att logistikavtrycket ökat med 9 procent under 2019, jämfört med 6–7 procent i årlig tillväxt under de föregående fem åren, i takt med att företagen fortsatte att anpassa sig efter de växande e-handelsvolymerna.3 E-handeln fortsatte att kräva mer än tre gånger så mycket logistikutrymme som fysiska butiker under 2019. E-handel kräver mer logistikutrymme, eftersom 100 procent av varulagret finns i en lagerlokal (mot i butikshyllor), vilket ökar produktvariationen och lagernivåerna, men även mer utrymmesintensiva leveransaktiviteter och andra mervärdesaktiviteter, till exempel hantering av returer.
E-handelstillväxten kommer att kräva ytterligare investeringar i e-handelskapacitet. Användningsintensitetskvoten mellan e-handel och fysiska butiker har legat mellan 3,0 och 3,5 de senaste fem åren, vilket går stick i stäv med den minskning man förväntade sig när e-handeln blev mer produktiv. Kvotens stabilitet antyder att försörjningskedjorna inte ännu var helt optimerade för den framtida balansen mellan e-handelskanaler och butikskanaler innan pandemin. E-handelspenetrationen ökade snabbare under de fyra första månaderna 2020 än under det föregående decenniet på grund av hemmaekonomin. Om vi tittar på tiden efter pandemin kommer behovet av uthålliga försörjningskedjor sannolikt öka användningsintensiteten både vad gäller e-handelskunder och kunder i fysiska butiker. Det ökade behovet av e-handelsutrymmen stöder våra förväntningar på ökad efterfrågan, vilket vi nämnde i vår senaste rapport om covid-19 och logistikfastigheter.
Efterfrågan och utbudet av logistikfastigheter påverkas i mindre grad av störningar inom fysiska butiker
Stora detaljister som ansökt om konkurs under 20204 står för mindre än 20 baspunkter av den totala beläggningen på logistikfastighetsmarknaden i USA. Konkurs innebär inte alltid att verksamheten läggs ned, och även om all beläggning kommer tillbaka får det en mycket begränsad påverkan på den tillgängliga logistiktillgången. Ett utmärkande drag för logistikfastigheter är beläggningens bredd som kan inkludera detaljister, grossister, tillverkare och tjänsteleverantörer. Detaljister står för cirka 40 procent av efterfrågan på logistikfastigheter. Inom denna kategori står fysiska butiker för ca 60–70 procent av efterfrågan och e-handel för 30–40 procent. Utöver att generera en stigande efterfrågan inom detaljhandelssegmentet innebär övergången till e-handel ökad aktivitet för B2B-segmentet inom logistikefterfrågan, vilket inkluderar fraktföretag och företag inom papper/förpackningar.
Dessa detaljister återfinns i logistikfastigheter på platser med hälften av den genomsnittliga inkomsträckvidden för Prologis portfölj.5 Prologis platsstrategi fokuserar på tillgång till konsumtion. En studie visar att en genomsnittlig Prologis-fastighet i USA fångar in dubbelt så hög inkomst inom en radie på 1,5 mil jämfört med de logistikfastigheter som beläggs av detaljister som nyligen ansökt om konkurs. Dessa tenderar att ligga i mindre befolkade områden som inte lämpar sig för snabb påfyllnad eller leveranser direkt till kund. Många hade ett centraliserat försörjningskedjenätverk, som bestod endast av medelstora till stora lokaler. Genomsnittsstorleken var 55 742 kvm. Detta kontrasterar mot den senaste tidens mönster där växande detaljister övergår till decentraliserade nätverk nära konsumtionscenter, och väljer stadsdistributions- och Last Touch®-fastigheter.
Aktiviteten och utnyttjandet förbättrades kraftigt i maj.
Prologis Industrial Business Indicators (IBI™) aktivitetsindex återhämtade sig i maj, till 45,1 från historiskt låga 25,8 i april. Detta innebär visserligen en nettominskning av lageraktiviteten, vilket överensstämmer med en mindre konjunkturnedgång (siffror över 50 innebär tillväxt), men den starka förbättringen ökar sannolikheten för att en avmattning i efterfrågan på logistikfastigheter kommer att bli kortlivad. Hyresförslagen speglade den fortsatta efterfrågan på lagerutrymme och ökade storleksjusterat med ca 5,4 procent på årsbasis i april och maj inom Prologis portfölj.
Utrymmesutnyttjandet ökade till 84,0 procent från 83,1 procent i april, vilket är en ökning med 90 baspunkter men fortfarande ca 150 baspunkter under nivån före covid-19. Kombinationen av ökad aktivitet för en del av kunderna tillsammans med uppbyggnad av lager för kunder med stängda butiker pressar sannolikt upp denna siffra även om aktiviteten sjunker i nettotal. Som ett stöd för denna trend rapporterar detaljhandelskunderna den högsta utnyttjandetakten, 84,6 procent i maj.
De flesta kunder har anpassat sin verksamhet efter covid-19. Ca två tredjedelar av respondenterna har infört säkerhetsåtgärder, däribland utspridda skift, och ca 5 procent av respondenterna rapporterade att verksamheten pausats. Dessa två grupper hade en IBI™-aktivitet på under 40. Dock hade de återstående 28 procenten, som rapporterade att verksamheten flöt på som vanligt, en genomsnittlig aktivitetssiffra på nära 60. Bland de största kundbranscherna rapporterade de inom transport högst aktivitetsgrad, medan tjänstedrivna respondenter fortsatt hade lägst aktivitetstal i maj. Med de flesta verksamheter i gång på något sätt, högt utnyttjande och förbättring av aktiviteten låg inkassering av hyror – över 95 procent av det normala – fortfarande högt i maj för logistikfastigheter, jämfört med alla andra fastighetstyper.6
Slutsats
Kundernas fönster för att agera på lättnaderna på logistikfastighetsmarknaden kan vara kort. En återhämtning av IBI pekar på potential för en snabb återgång till tillväxt för logistikanvändare, medan e-handeln sannolikt fortfarande kommer att vara avgörande för att generera intäkter även när samhället öppnar igen. Även om kreativ förstörelse inom detaljhandeln fortsätter kan underexponering mot logistikfastigheter – särskilt på mer eftertraktade platser – hos de detaljister som förlorar marknadsandelar innebära att omsättningen hjälper föga. I stället kan mycket av detaljhandelsbranschen komma att övergå till mer utrymmesintensiv e-handelsverksamhet.
Slutnoter
1. Adobe Analytics, Euromonitor, U.S. Census
2. JC Penney, J. Crew, Stage Stores, Neiman Marcus, Tuesday Morning, Pier 1 Imports
3. SEC filings, Prologis Research, CBRE, JLL, Cushman & Wakefield, Colliers, CBRE-EA
4. JC Penney, J. Crew, Stage Stores, Neiman Marcus, Tuesday Morning, Pier 1 Imports
5. Inkomsträckvidd inom 8 km för företag i slutnot 2 jämfört med genomsnittet för Prologis portfölj i USA
6. https://www.reit.com/data-research/research/nareit-research/reit-industry-may-2020-rent-collections