Framtidens behov av logistikfastigheter

Den globala pandemin har för evigt förändrat marknaden för logistikfastigheter: beslut om försörjningskedjan har blivit mer holistiska, mer datadrivna och mer angelägna än någonsin. Bakom detta paradigmskifte ligger samma krafter som har förändrat hela vårt sätt att leva, arbeta och shoppa: urbanisering, digitalisering och demografi.

Syftet med denna rapport är att särskilja människors och företags tillfälliga beteenden under pandemin från de bestående drivkrafterna som kommer att påverka försörjningskedjorna även i framtiden. Prologis Research förväntar sig exempelvis tillfälliga toppnoteringar för upplevelseindustrin (till exempel resor och nöjen) och shopping i fysiska butiker under andra halvan av 2021 på grund av uppdämda behov skapade av covidrestriktionerna. Bland de bestående krafterna som styr efterfrågan på logistikfastigheter finns följande:

1. Den långsiktiga strukturella tillväxttakten för logistikfastigheter har stigit. De konsumtionsorienterade användningarna utgör en allt större andel av logistikefterfrågan, medan de produktions- och handelsorienterade användningarna har minskat.
2. Teknik och demografi förändrar detaljhandeln. Konsumenternas förväntningar har stigit på permanent basis. Enligt prognoser från Prologis Research kommer e-handelns globala genomslag att öka med cirka 150 baspunkter per år under de kommande fem åren. De fysiska butikerna kommer i allt högre grad att behöva rutiner för snabb påfyllning av varor för att överhuvudtaget kunna konkurrera.
3. De bästa logistikmetoderna får globalt genomslag. Försörjningskedjornas motståndskraft prövas i takt med att företagen expanderar globalt, vilket i sin tur driver på efterfrågan på moderna lager och decentraliserade nätverk. I kombination med ett växande antal konsumenter skapar denna världsomspännande omvälvning ett behov av 270–370 miljoner kvadratmeter moderna logistiklager under nästa cykel.¹
4. Geografiskt läge betyder mer än någonsin för logistikfastighetskunder. Försörjningskedjorna ger upphov till viktiga konkurrensfördelar och kommer även fortsättningsvis att driva på den ekonomiska utvecklingen.
5. Priselasticiteten för efterfrågan har minskat. Välgrundade beslut kring nätverksplanering kan ge fördelar inom intäktsgenerering och kostnadskontroll som väsentligt uppväger fastighetskostnaderna, som endast utgör 5 % av totalkostnaderna i försörjningskedjan.²

Ladda ner rapporten här (på engelska)

Även om korrelationen mellan ekonomiska variabler har förändrats förblir delar av verksamheten oförändrade. Många små och medelstora kunder är beroende av lokala ekonomiska trender och investeringstrender. För kunder som kan reagera snabbt på föränderliga strategier i detaljhandeln och försörjningskedjan, kommer framtidens försörjningskedja och dess påverkan på detaljhandeln att forma både efterfrågan och kundprofilerna i många år framöver.

1.   Den långsiktiga strukturella tillväxttakten för logistikfastigheter har stigit.

Ekonomisk tillväxt kräver nu fler logistikfastigheter än någonsin tidigare. Konsumtion har blivit den främsta drivkraften bakom efterfrågan på global nivå. För detaljhandeln går det att skönja en högre korrelation med tillväxt inom logistikefterfrågan än med någon av de tidigare drivkrafterna, såsom tillverkning och handel [se figur 1–4]. Detta förstärks ytterligare av förändrade konsumtionsmönster, eftersom e-handeln kräver större lokaler.

2.   Teknik och demografi förändrar detaljhandeln.

Demografiska trender, snabba tekniska förändringar och covid-19 har förändrat vårt levnadssätt och vår uppfattning om vad som är möjligt att göra, vilket har lett till en vidareutveckling av detaljhandeln och en ökad logistikefterfrågan.

Millenniegenerationen – personer som vuxit upp med mobiltelefoner och datorer – utgör nu 23 % av jordens befolkning³ och får med åldern allt högre inkomster, vilket även gör dem till huvudmål för många detaljhandlare. Samtidigt fortsätter hushållen med dubbla inkomster att öka i antal.⁴ Internet som handelsplattform får allt större betydelse runt om i världen. Bara under det senaste tio åren har cirka 2 miljarder människor fått tillgång till internet.⁵ Konsumenternas förväntningar har stigit på permanent basis och man väljer leverantörer som tillhandahåller bekvämlighet, valfrihet, tillförlitlighet och snabbhet. Det framstår som självklart att det är kombinationen av nya digitala alternativ och behovet av bekvämlighet som ligger till grund för e-handelns framgångar. E-handelns andel av den totala globala försäljningen inom detaljhandeln växte till nära 20 % under 2020, jämfört med cirka 4 % för 2011.⁶

Covid-19 och beställningar från människor som är isolerade i hemmen gav e-handeln en rejäl skjuts framåt, något som också krävde investeringar i försörjningskedjan som kommer att leda till ännu mer tillväxt i framtiden. Globalt ökade e-handelns genomslag med hela 390 baspunkter under år 2020, troligtvis på grund av pandemin. Detta motsvarar ungefär fem års normal tillväxt [se figur 6]. Äldre befolkningar, motvilliga användare och återförsäljare fick lära sig att övervinna gamla hinder för onlineshopping av ren och skär nödvändighet. Eftersom covidrestriktionerna slagit så hårt mot tjänsteföretag och fysiska butiker är det möjligt att e-handelns tillväxt dämpas något i takt med att allt fler konsumenter vaccineras och vill njuta av den nygamla känslan av att få handla i butik, resa och gå på nöjesevenemang. Man ska dock komma ihåg att ett strukturskifte var på gång inom detaljhandeln långt innan covid-19 slog till.

Prologis Research förväntar sig att e-handelns genomslag kommer att fortsätta öka av följande skäl:

• Nya vanor får snabbt fäste när konsumenterna väl har övervunnit det första hindret.
• Investeringar inom innovationer och försörjningskedjan som görs under eller i kölvattnet av pandemin ökar webbalternativens konkurrenskraft. Detta gäller särskilt för segment med låg e-handelsandel före pandemin, som exempelvis livsmedel och hemrenovering.
• De utmaningar som de fysiska butikerna står inför leder till ökad konkurrens som gagnar konsumenterna. Antalet nedlagda butiker netto i USA under 2017–2020 överstiger 15 000 butiker [se figur 6].⁷

För att kunna konkurrera framöver måste detaljhandeln uppfylla samma krav på bekvämlighet och tillförlitlighet som onlineshoppingen gör. Alternativ för att handla online och hämta i butik kan tänkas öka antalet besök och försäljningen även efter pandemin, men detta ökar också trycket på butikerna som då måste ha fler produkter på hyllan. Detta kräver snabb påfyllning med lager i närområdet.

Distribution av onlinebeställningar kräver mer än tre gånger så mycket lagerutrymme jämfört med ett köp i en fysisk butik⁸ av nedanstående anledningar:

• Alla artiklar finns i en och samma lagerbyggnad.
• Digitala skyltfönster gör det möjligt att exponera ett större produktsortiment.
• Stor rörlighet i köpmönstren kräver också större lager.
• Hantering av enskilda försändelser kräver mer utrymme än lastpallar.
• Många enheter som distribuerar onlinebeställningar sysslar även med mervärdesaktiviteter såsom montering och omvänd logistik.

Sammantaget genererar denna intensiva användning en betydande ökning i efterfrågan eftersom allt fler detaljhandelsvaror säljs online. Enbart utifrån den prognosticerade andelsökningen (med konstant försäljningsnivå) borde behovet av logistikutrymmen öka stegvis med minst 11,6 miljoner kvadratmeter per år fram till 2025 enbart i USA och Europa.⁹

3. De bästa logistikmetoderna får globalt genomslag.

Företag som använder sig av data och teknik i detaljhandeln och hanteringen av försörjningskedjan får konkurrensfördelar som gör det enklare att skala upp och globalisera verksamheten. I takt med att antalet konsumenter i världen ökar får företagen även möjlighet att etablera sig på nya geografiska marknader. När företag expanderar över gränserna tar de med sig behovet av logistikfastigheter och bästa praxis inom försörjningskedjan, vilket ökar efterfrågan på moderna logistikanläggningar. Stora företag, som tenderar att ha större ekonomiska och tekniska resurser, har vuxit snabbare än små och medelstora företag, då de sällan har samma möjlighet att använda bästa praxis och dra nytta av tillväxtmöjligheter på andra geografiska marknader [se figur 9]. I snitt tar dagens moderna logistiken cirka 3,25 kvadratmeter i anspråk per konsumenthushåll. En utökning till exempelvis 3,70–4,65 kvadratmeter fram till år 2030 kräver 270–370 miljoner kvadratmeter mer utrymme på världens största logistikmarknader.¹⁰

Högre lagernivåer ökar motståndskraften och leder till större efterfrågan på logistikfastigheter. Övergången från försörjningskedjor med modellen ”just-in-time” till ”just-in-case” får lagernivåerna att stiga med 5–10 %. Bara i USA räknar Prologis Research med att denna övergång skapar ett behov av ytterligare 5,3–10,6 miljoner kvadratmeter logistikutrymme per år under de kommande fem åren, utan hänsyn tagen till eventuella försäljningsökningar.[i]

Företag med tillverkningsanläggningar nära målmarknaderna förkortar ledtiderna och slipper intäktsbortfall, tappade kunder och stigande kostnader. Det som hindrar många företag från att flytta hem verksamheten igen (så kallad ”reshoring”) är lönenivåerna i USA och Europa. Multinationella företag har istället eftersträvat ”near-shoring” och försökt etablera tillverkningsanläggningar på marknader i slutkonsumenternas närhet, till exempel i Mexiko eller i Central- och Östeuropa. Lejonparten av konsumentvaruproduktionen och de tidiga leden i försörjningskedjan kommer sannolikt att bli kvar i Asien. Där bor nämligen halva världens medelklass och det finns mycket attraktiv arbetskraft och industriell infrastruktur, särskilt i Kina.[ii] Denna strategi har två stora fördelar, eftersom framväxten av en konsumentklass i Kina även har lett till en omvandling av landets försörjningskedjor. De var ursprungligen utformade för export, men idag har de gjorts om för att serva den inhemska konsumtionen.

4. Hyrornas priselasticitet har minskat eftersom valet av geografiskt läge betyder mer än någonsin tidigare.

Kunderna är numera villiga att betala högre hyror. Detta beror delvis på att hyror inte utgör någon särskilt stor andel av försörjningskedjans kostnader (runt 5 %).[iii] Än viktigare är att försörjningskedjorna i allt högre grad betraktas som helheter och används som konkurrensfördelar. De flesta företagarna ökar sina intäkter tack vare förmågan att kunna uppfylla konsumenternas behov av produkttillgänglighet, valfrihet och snabba leveranser, något som med råge uppväger de extra fastighetskostnaderna. Att etablera sig nära konsumenterna minskar också transportkostnaderna, som normalt står för cirka 50 % av försörjningskedjans kostnader.[iv] En nyligen genomförd studie från MIT rörande koldioxidutsläppen visade att man genom att skapa ett urbant distributionscenter kan halvera transportutsläppen (och därmed kostnaderna).[v] Tekniken har minskat priskänsligheten eftersom den har gjort det möjligt för kunderna att höja produktiviteten, särskilt i stadsmiljöer med bostadsbrist, höga hyresnivåer och höga löner jämfört med mer lantliga miljöer.

Urbanisering och högre förväntningar från konsumenterna kommer även framgent att generera fördelar för företag som etablerar sig i stadsmiljöer. Stadsbefolkningen i världen har fördubblats under de senaste 30 åren och förväntas fördubblas igen under de nästkommande 30 åren[vi]. Detta kommer att få stora konsekvenser för konsumtion, transport och markanvändning. Oavsett om varan finns på hyllan eller levereras till dörren har konsumenterna fostrats till att förvänta sig något mer. Förtätning av konsumtionscentra ger större intäktsmöjligheter medan ökade konsumentförväntningar och trafikstockningar i sin tur skapar ännu större utmaningar för de globala försörjningskedjorna. Genom att förlägga logistikfastigheter nära slutkonsumenterna får företagen möjlighet att snabbt nå ut till hushåll och butiker, och därmed även spara pengar på transporterna – viktiga konkurrensfördelar såväl idag som i framtiden. 

Sammanfattning

Demografiska, ekonomiska och tekniska megatrender är de drivkrafter som även fortsättningsvis kommer att dominera framtidsplaneringen inom detaljhandeln och försörjningskedjan. Detta leder till en ökad efterfrågan på strukturell långsiktig tillväxt inom logistikfastigheter under det kommande årtiondet, men även efter det. Prologis Research kommer att fortsätta följa utvecklingen av försörjningskedjan och undersöka hur tillgången svarar på efterfrågan på framtida strukturella förändringar i en kommande rapport.

Om Prologis Research

Prologis analysavdelning studerar fundamenta och investeringstrender samt sina kunders behov för att underlätta för dem att identifiera möjligheter och undvika risk på fyra kontinenter. Teamet hjälper till med investeringsbeslut och långsiktiga strategiska initiativ, utöver att publicera vitböcker och andra analysrapporter. Prologis publicerar analyser om den marknadsdynamik som påverkar kundernas verksamhet, däribland globala försörjningskedjeproblem och utveckling inom logistik- och fastighetsbranscherna.

Prologis hängivna analysteam samarbetar med alla avdelningar på företaget för att hjälpa till med Prologis marknadsinträde, expansion, förvärv och utvecklingsstrategier.

1. Oxford Economics, Prologis Research
2. Deloitte, AT Kearney, IMS Worldwide, public company filings, Prologis Research
3. United Nations
4. UNESCO Institute for Statistics (uis.unesco.org); Data as of September 2020
5. International Telecommunication Union, World Telecommunication/ICT Development Report and database, and World Bank estimates
6. Euromonitor, Prologis Research
7. Coresight Research as of March 2021, net= store openings – store closings
8. https://www.prologis.com/logistics-industry-research/covid-19-special-report-6-accelerated-retail-evolution-could-bolster
9. https://www.prologis.com/logistics-industry-research/covid-19-special-report-5-supply-chain-shifts-poised-generate
10. Consumer household forecast from Oxford Economics as of March 2021; major markets include U.S., Europe, China, Japan, Mexico and Brazil
11. https://www.prologis.com/logistics-industry-research/covid-19-special-report-5-supply-chain-shifts-poised-generate
12. World Economic Forum
13. Deloitte, AT Kearney, IMS Worldwide, public company filings, Prologis Research
14. Deloitte, AT Kearney, IMS Worldwide, public company filings, Prologis Research
15. https://www.prologis.com/logistics-industry-research/logistics-real-estate-and-e-commerce-lower-carbon-footprint-retail
16. United Nations Population Division. World Urbanization Prospects: 2018 Revision.

Download Report